Υπερψηφίσθηκε το χωροταξικό νομοσχέδιο που είχε κατατεθεί στη Βουλή για τον εκσυγχρονισμό της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας σε συνέχεια της διαβούλευσης στην οποία είχε τεθεί τον περασμένο Ιούλιο και του κύματος σχολίων, αντιδράσεων και παρεμβάσεων που είχε προκαλέσει το περιεχόμενό του.

Πολλές οι μεταβολές που προβλέπονται από τις -εγκεκριμένες πλέον- σχετικές διατάξεις, επηρεάζοντας και τροποποιώντας μια σειρά χωροταξικών και πολεοδομικών θεμάτων που αφορούν, μεταξύ άλλων, στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, την εκτός σχεδίου δόμηση, τη μεταφορά συντελεστή δόμησης, το Ν.4495/2017 και τις διαδικασίες πολεοδομικής αδειοδότησης, τη ρύθμιση αυθαίρετων κατασκευών, την απλοποίηση και τον εξορθολογισμό του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ Ν.4067/2012).

Ειδικότερα για την εκτός σχεδίου δόμηση, κεφάλαιο για το οποίο ασκήθηκε έντονη κριτική από επιμέρους μερίδες της κοινωνίας και του επιχειρηματικού κόσμου, οι μεταβολές είναι αρκετές και σημαντικές, με ιδιαίτερα χαρακτηριστική τη γενική μείωση της επιτρεπόμενης δόμησης.

Συνοπτικά:

1. Καταργείται η κατά παρέκκλιση αρτιότητα (και κατά συνέπεια δυνατότητας ανοικοδόμησης) για τα ακίνητα κάτω των 4.000 τμ, όπως ίσχυε από το 1962, βάσει του χρόνου δημιουργίας του ακινήτου, των γεωμετρικών χαρακτηριστικών αυτού ή/και του λόγου απομείωσης της επιφάνειάς του (πχ λόγω απαλλοτρίωσης). Πλέον η ελάχιστη κατά κανόνα επιφάνεια προκειμένου να εκδοθεί οικοδομική άδεια για ένα εκτός σχεδίου ακίνητο (μεταξύ και άλλων προϋποθέσεων) δεν μπορεί να είναι μικρότερη των 4 στρεμμάτων.

Ωστόσο, προβλέπεται μεταβατική περίοδος 2 ετών για τους ιδιοκτήτες των επηρεαζόμενων ακινήτων προκειμένου να προχωρήσουν στην έκδοση Προέγκρισης βάσει των διατάξεων του Ν.4495/2017 με τους σήμερα ισχύοντες όρους και προϋποθέσεις αρτιότητας, προκειμένου να γίνει ομαλή μετάβαση στις νέες συνθήκες. Στη συνέχεια θα πρέπει να εκδοθεί η Οικοδομική Άδεια, μέσα στο χρόνο ισχύος της Προέγκρισης.

• Περιορίζεται η εκτός σχεδίου δόμηση τουλάχιστον κατά 10% για τις περισσότερες χρήσεις και δραστηριότητες, με τη μεγαλύτερη μείωση να εντοπίζεται στα βιομηχανικά ακίνητα στα οποία ο συντελεστής από 0,9 μειώνεται σε 0,6. Σημειώνεται ότι αντίστοιχα μειώνονται και οι προβλεπόμενοι κατά παρέκκλιση όροι δόμησης ανά χρήση, όπου προβλέπονται σήμερα (υπεραγορές, εκπαιδευτήρια, νοσοκομεία-κλινικές κ.ά.).

Στο πλαίσιο των ανωτέρω, εισάγονται παράλληλα για ορισμένες χρήσεις (βιομηχανία, εγκαταστάσεις εφοδιαστικής, κέντρα δεδομένων (data centers) ειδικές ρυθμίσεις που αφορούν στον επιτρεπόμενο όγκο του ακινήτου.

Για τις περιπτώσεις ακινήτων που επηρεάζονται από τα ανωτέρω, προβλέπεται ωστόσο μεταβατική διάταξη για όσα είχαν κινηθεί ενέργειες και διαδικασίες έκδοσης οικοδομικής αδείας ή άλλης αδειοδότησης (όπως άδειες λειτουργίας, περιβαλλοντικές εγκρίσεις κτλ, διακρίνονται 8 περιπτώσεις) ώστε να συνεχίσουν με τις σήμερα ισχύουσες διατάξεις, προκειμένου να μην ανατραπούν επενδύσεις και προγραμματισμός ιδιωτών και επιχειρήσεων που έχουν ήδη ξεκινήσει, μη γνωρίζοντας τις επικείμενες αλλαγές.

• Αξιοσημείωτη είναι η μεταβολή στον τρόπο έκδοσης των προβλεπόμενων παρεκκλίσεων στους όρους δόμησης για τα ακίνητα σε εκτός σχεδίου περιοχές (οι οποίες επίσης έχουν μειωθεί στο συντελεστή δόμησης), καθώς η αρμοδιότητα μεταφέρεται στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Μετά τη γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.) ή του Συμβουλίου Μητροπολιτικού Σχεδιασμού κατά περίπτωση, η  χορήγηση της σχετικής απόφασης θα δίδεται με Υπουργική Απόφαση αντί της εκάστοτε απόφασης του Συντονιστή της Αποκεντρωμένης Διοίκησης και του αντίστοιχου ΣΥΠΟΘΑ, όπως ίσχυε μέχρι σήμερα.
• Τροποποιούνται ρυθμίσεις και όροι δόμησης για τις τουριστικές εγκαταστάσεις. Χαρακτηριστικά, μεταξύ άλλων:
  • Καθορίζεται πλέον μέγιστη επιφάνεια δόμησης τουριστικών εγκαταστάσεων (8.000 τ.μ.) η οποία ισχύει κατά κανόνα ενώ υπό προϋποθέσεις δύναται να υπερβεί το σχετικό περιορισμό,
  • Αυξάνεται ο συντελεστής δόμησης των Σύνθετων Τουριστικών Καταλυμάτων (0,2 αντί 0,15 που ίσχυε σήμερα),

ενώ εισάγονται ειδικές ρυθμίσεις για νέα κατηγορία τουριστικών καταλυμάτων: Μεικτά Τουριστικά Καταλύματα Μικρής Κλίμακας. Βάσει του σχετικού ορισμού, είναι δυνατή η ανέγερση ξενοδοχείου σε συνδυασμό με τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες (όπως ορίζονται στο νόμο 4276/2014), υπό προϋποθέσεις.

Σχετικά με τις δυνατότητες δόμησης αυτής της νέας κατηγορίας καταλυμάτων, είναι αξιοσημείωτο πως στα Μεικτά Τουριστικά Καταλύματα Μικρής Κλίμακας αποδίδεται μεγαλύτερος συντελεστής δόμησης σε σύγκριση με την περίπτωση του μεμονωμένου ξενοδοχείου (0,20 σε όλη την επιφάνεια αντί του κλιμακωτού για το μεμονωμένο ξενοδοχείο (πλέον 0,18 ο «βασικός» συντελεστής για τα πρώτα 50 στρέμματα και μειούμενος στη συνέχεια).